Calculadora Hipoteca en Madrid 2026

Calcular el Hipoteca en Madrid puede resultar confuso por la cantidad de variables: tramos, deducciones autonomicas, bonificaciones locales. Esta calculadora lo hace por ti en segundos.

Como funciona

Introduce los datos basicos (importe, periodo, situacion personal) y la herramienta aplica los porcentajes vigentes para Madrid en 2026. Tiene en cuenta las deducciones autonomicas especificas.

Formulas aplicadas

Usamos las tablas publicadas por la Agencia Tributaria y la normativa autonomica de Madrid actualizada. Los valores se revisan trimestralmente.

Casos de uso habituales

Estimar el importe antes de presentar el modelo.
Comparar tributacion en diferentes comunidades autonomas.
Planificar pagos fraccionados o retenciones.
Simular escenarios con distintos ingresos.

Tipos aplicables en Madrid (resumen 2026)

Concepto	Tipo aplicable
Tipo general	Segun tramo
Deducciones autonomicas	Variables por situacion personal
Minimo exento	Segun ano fiscal

Guía completa de la hipoteca en Madrid en 2026

Respuesta directa: para comprar una vivienda media en Madrid capital en 2026 (unos 4.700-5.000 €/m² y un piso tipo de 80 m², es decir, entre 375.000 y 400.000 €) necesitas tener ahorrado alrededor del 30% del precio: un 20% de entrada más un 10-12% de gastos e impuestos. El banco te financiará el 80% restante, unos 300.000 €, y con un tipo fijo del 2,5%-3% a 30 años la cuota rondará los 1.190-1.265 € al mes. Para que te la concedan, esa cuota más el resto de tus deudas no debería superar el 35% de tus ingresos netos, lo que se traduce en una unidad familiar con al menos 3.400-3.600 € netos mensuales.

Esa es la foto de partida. A partir de aquí, todo son matices: el distrito, la corona metropolitana, si compras obra nueva o segunda mano, si eres menor de 35 años, si tu nómina es fija o variable y qué diferencial consigues negociar. La calculadora de arriba te da la cuota en segundos; esta guía te explica qué hay detrás de cada número para que no te lleves sorpresas el día de la firma.

Qué te dice esta calculadora y qué no te dice

La herramienta calcula la cuota mensual con el sistema de amortización francés, que es el que usan prácticamente todas las entidades españolas. Te devuelve el pago periódico, el total de intereses y el reparto entre capital e intereses a lo largo de la vida del préstamo. Es una estimación fiable para comparar escenarios y para saber si un piso entra o no en tu presupuesto.

Lo que no incluye: los gastos de compraventa (que pagas aparte y de tu bolsillo), el seguro de hogar y de vida que casi siempre te venderán vinculados, la comisión de apertura si la hay, ni el efecto de las revisiones del euríbor si eliges variable. Tampoco sustituye a la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), que es el documento vinculante que el banco está obligado a entregarte con diez días de antelación a la firma. Compara siempre la cifra de la calculadora con la TAE que aparece en esa ficha.

Cuánto cuesta la vivienda en Madrid en 2026

Madrid lleva varios años entre los mercados más tensionados de España. El precio medio de la vivienda de segunda mano en la capital se mueve en 2026 por encima de los 4.700 €/m², con máximos históricos en los distritos centrales y un crecimiento interanual que sigue en positivo, aunque más contenido que en 2024 y 2025. La oferta escasea, la demanda de compra se ha reactivado con la bajada de tipos y la obra nueva no llega para cubrir la demanda anual estimada en la región.

Traducido a tu hipoteca: el importe que vas a pedir depende mucho más de en qué distrito o municipio compres que del tipo de interés que negocies. Un punto porcentual de diferencia en el precio de la vivienda pesa más en tu cuota que unas décimas en el diferencial.

Madrid capital: la diferencia entre distritos es brutal

Dentro de la M-30 el precio por metro cuadrado se dispara. Salamanca, Chamberí, Chamartín y Centro superan con holgura los 6.000 €/m², y en algunas zonas prime de Salamanca o Justicia se pagan más de 8.000 €/m². En el otro extremo, Villaverde, Usera, Puente de Vallecas o Carabanchel se mueven entre 2.300 y 3.300 €/m². Estamos hablando de que el mismo piso de 80 m² cuesta 190.000 € en un sitio y 560.000 € en otro, con la misma ciudad y la misma línea de metro a veces.

Coronas metropolitanas: dónde compensa alejarse

La primera corona (Pozuelo, Majadahonda, Las Rozas, Alcobendas, Boadilla) no es precisamente barata: en varios de estos municipios el metro cuadrado supera al de muchos distritos de la capital, sobre todo en vivienda unifamiliar. El ahorro real aparece en el corredor del Henares (Alcalá, Torrejón, Coslada) y en el sur metropolitano (Getafe, Leganés, Fuenlabrada, Parla, Móstoles), donde encuentras entre 1.700 y 2.700 €/m² con buena conexión de Cercanías.

Antes de decidirte por alejarte, mete en la calculadora el coste real del desplazamiento: abono transporte, segundo coche, combustible, aparcamiento y, sobre todo, horas. Un ahorro de 300 € al mes en cuota que te cuesta dos horas diarias de trayecto no siempre sale a cuenta.

Zona	Precio medio aprox. (€/m², 2026)	Piso de 80 m²	Entrada 20%	Hipoteca 80%	Cuota aprox. 30 años al 2,8%
Salamanca / Chamberí	6.800 - 7.500	560.000 €	112.000 €	448.000 €	1.841 €
Chamartín / Retiro	5.900 - 6.400	488.000 €	97.600 €	390.400 €	1.604 €
Arganzuela / Tetuán	4.700 - 5.200	396.000 €	79.200 €	316.800 €	1.302 €
Carabanchel / Usera	2.900 - 3.300	248.000 €	49.600 €	198.400 €	815 €
Villaverde / Villa de Vallecas	2.300 - 2.800	204.000 €	40.800 €	163.200 €	671 €
Pozuelo / Majadahonda	4.300 - 5.000	372.000 €	74.400 €	297.600 €	1.223 €
Alcalá de Henares / Torrejón	1.900 - 2.400	172.000 €	34.400 €	137.600 €	566 €
Getafe / Leganés	2.200 - 2.700	196.000 €	39.200 €	156.800 €	645 €
Parla / Fuenlabrada	1.700 - 2.100	152.000 €	30.400 €	121.600 €	500 €

Cifras orientativas elaboradas a partir de la evolución de los índices públicos de precio de vivienda y de los portales inmobiliarios durante la primera mitad de 2026. El precio real de una vivienda concreta puede desviarse un 20% de la media de su zona según estado, planta, ascensor, orientación y eficiencia energética.

Cuánto dinero necesitas ahorrado antes de firmar

Aquí es donde se rompen la mayoría de los planes de compra en Madrid. La cuota mensual suele ser asumible; lo difícil es reunir la entrada. La regla práctica sigue siendo la misma: ahorro necesario = 30% del precio de la vivienda, repartido en un 20% de entrada y un 10-12% de gastos e impuestos.

La entrada del 20% y el mito del 100% de financiación

Los bancos financian con normalidad hasta el 80% del menor de dos valores: el precio de compraventa o el valor de tasación. Si el piso se vende por 350.000 € y la tasación sale en 330.000 €, el 80% se calcula sobre 330.000 €, o sea 264.000 €, y tú tienes que poner 86.000 € más los gastos. Esa diferencia entre precio y tasación pilla a mucha gente desprevenida en zonas donde los precios suben rápido.

Existen hipotecas al 90% e incluso al 100%, pero suelen darse en tres situaciones: pisos de la cartera del propio banco, perfiles con ingresos altos y estabilidad demostrada, o compras con aval de un tercero (habitualmente los padres, hipotecando su vivienda como garantía adicional). Ese aval no es un trámite menor: si dejas de pagar, la entidad puede ir contra el inmueble de tus avalistas. Piénsalo dos veces y ponlo por escrito en familia antes de firmar.

Gastos e impuestos de la compraventa en la Comunidad de Madrid

Desde la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, el reparto de gastos está bastante claro. El banco paga el AJD de la escritura de hipoteca, la notaría de esa escritura, el registro y la gestoría. Tú pagas la tasación, las copias que pidas y, sobre todo, los impuestos y gastos de la compraventa en sí.

En Madrid, el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) para vivienda de segunda mano es del 6%, uno de los más bajos de España (en otras comunidades llega al 10-11%). Hay bonificaciones autonómicas de hasta el 10% de la cuota para menores de 35 años, familias numerosas y personas con discapacidad que compren vivienda habitual, con límites de valor del inmueble y condiciones de permanencia. Si compras obra nueva, no pagas ITP sino IVA al 10% más AJD al 0,75% sobre la escritura de compraventa.

Concepto	Segunda mano (300.000 €)	Obra nueva (300.000 €)	Quién lo paga
ITP 6% (Madrid)	18.000 €	No aplica	Comprador
IVA 10%	No aplica	30.000 €	Comprador
AJD 0,75% compraventa	No aplica	2.250 €	Comprador
Notaría compraventa	600 - 900 €	600 - 900 €	Comprador
Registro de la Propiedad	400 - 650 €	400 - 650 €	Comprador
Gestoría compraventa	300 - 500 €	300 - 500 €	Comprador
Tasación	300 - 500 €	300 - 500 €	Comprador
Notaría, registro, gestoría y AJD de la hipoteca	0 €	0 €	Banco (Ley 5/2019)
Comisión de apertura	0 - 0,5% (negociable)	0 - 0,5% (negociable)	Comprador
Total aproximado	19.600 - 20.550 €	33.550 - 34.550 €	—

Los tipos impositivos y las bonificaciones autonómicas pueden cambiar con cada ley de presupuestos. Confirma el porcentaje vigente en la web de la Comunidad de Madrid o con tu gestoría antes de cerrar números.

Si tienes justo el dinero para la entrada y los impuestos, no compres todavía. Firmar una hipoteca con la cuenta a cero te deja sin margen para una derrama, una avería o tres meses sin ingresos. Reserva un colchón equivalente a seis meses de gastos fijos después de pagar todo.

Los gastos que nadie te cuenta el primer año

Al presupuesto de compra hay que sumarle lo que llega después: la mudanza (400-1.200 €), el alta de suministros, los muebles y electrodomésticos (rara vez baja de 6.000-10.000 € en un piso vacío), la reforma si el piso es antiguo (en Madrid, una reforma integral de 80 m² se mueve entre 40.000 y 70.000 € en 2026), el IBI del año siguiente, la comunidad de vecinos y el seguro de hogar. Súmale entre 10.000 y 20.000 € al plan si el piso necesita manos.

Y una advertencia sobre la reforma: si la financias ampliando la hipoteca, estás pagando en 30 años una cocina que dura 15. Cuando puedas, paga la reforma con ahorro o con un préstamo personal más corto.

Tipos de interés en 2026: fijo, variable o mixto

Después del ciclo de subidas de 2022-2023 y de las bajadas del Banco Central Europeo durante 2024 y 2025, el euríbor a doce meses se ha estabilizado en 2026 en una banda relativamente tranquila, alrededor del 2%-2,5%. Eso ha devuelto competitividad a las ofertas de las entidades y ha reactivado tanto la compra como la subrogación de hipotecas antiguas.

Antes de decidir, consulta el valor oficial del euríbor publicado por el Banco de España. Cualquier previsión sobre dónde estará dentro de cinco años, incluida la de tu director de oficina, es una opinión, no un dato.

Qué tipos se están firmando de verdad

Los escaparates comerciales enseñan el mejor caso posible: máxima vinculación, plazo corto y perfil impecable. Estos son los rangos realistas que se ven en Madrid en 2026 para una vivienda habitual con financiación del 80%:

Modalidad	Tipo habitual 2026	Cuota (300.000 € a 30 años)	A quién le encaja	Riesgo principal
Fijo	2,40% - 3,10% TIN	1.170 - 1.281 €	Quien quiere dormir tranquilo y planificar a 30 años	Pagar de más si el euríbor baja mucho
Variable	Euríbor + 0,50% a 0,90%	1.163 - 1.303 € (con euríbor 2,2%)	Plazos cortos, capacidad de amortizar rápido	Revisiones al alza; con euríbor al 4% la cuota sube a ~1.570 €
Mixto	2,10% - 2,60% los 5-10 primeros años, luego euríbor + 0,60%-0,90%	1.126 - 1.201 € en el tramo fijo	Quien prevé amortizar buena parte antes de que acabe el tramo fijo	Entrar en el tramo variable con mucho capital pendiente

Fíjate en un detalle que cambia la decisión: en el ejemplo de arriba, entre el mejor fijo y el peor variable hay unos 130 € al mes, pero entre el escenario tranquilo y un euríbor al 4% hay 400 €. La pregunta correcta no es qué opción es más barata hoy, sino cuánto puedes pagar el peor mes de los próximos treinta años sin dejar de cenar caliente.

El diferencial y las bonificaciones: la letra pequeña que sí cuenta

En variable y en mixto, el diferencial es el margen que el banco suma al euríbor. En 2026 se firman diferenciales entre el 0,50% y el 0,90% para perfiles buenos. Ese porcentaje, una vez firmado, no se toca durante toda la vida del préstamo salvo que renegocies o te subrogues a otra entidad.

Las bonificaciones son descuentos sobre el tipo a cambio de contratar productos: nómina domiciliada (suele valer entre 0,10 y 0,50 puntos), seguro de hogar (0,10-0,20), seguro de vida (0,20-0,50), plan de pensiones o aportaciones periódicas (0,10-0,20), tarjeta con uso mínimo anual, alarma. Haz siempre el cálculo completo: si el seguro de vida vinculado te cuesta 600 € al año y la bonificación te ahorra 0,30 puntos sobre 300.000 € (unos 900 € el primer año, menos cada año siguiente porque el capital baja), la ventaja se evapora a mitad de préstamo.

Además, la ley te permite contratar los seguros con la compañía que quieras aportando una póliza de coberturas equivalentes. El banco no puede negarte la bonificación por ello, aunque en la práctica algunas oficinas lo ponen difícil. Guarda la comunicación por escrito.

TIN, TAE y por qué no son lo mismo

El TIN es el tipo nominal, el que se usa para calcular la cuota. La TAE incorpora comisiones, gastos y el coste de los productos vinculados, y por eso es la cifra que sirve para comparar ofertas entre bancos. Una hipoteca con TIN 2,40% y tres seguros obligatorios puede tener peor TAE que otra con TIN 2,75% y sin vinculación. Cuando pidas ofertas, pide siempre la FEIN y compara TAE con TAE.

Pide oferta en al menos cuatro entidades y en un bróker hipotecario. La diferencia entre la primera oferta y la mejor suele estar entre 15.000 y 30.000 € de intereses a lo largo de la vida del préstamo en un importe medio de Madrid. Ninguna otra gestión de dos semanas te paga tan bien.

Cómo se calcula la cuota: el sistema francés paso a paso

La calculadora aplica la fórmula de amortización francesa, con cuota constante durante todo el periodo (o durante todo el periodo de revisión, si es variable). La expresión es:

Cuota = C × i / (1 − (1 + i)⁻ⁿ)

Donde C es el capital pendiente, i el tipo de interés mensual (el TIN anual dividido entre doce) y n el número de cuotas que quedan. Si pides 300.000 € a 30 años (360 cuotas) al 2,80% TIN, el interés mensual es 0,0233 y la cuota sale 1.232 €.

Un ejemplo completo con un piso en Madrid

Piso de 78 m² en Ciudad Lineal, precio cerrado 340.000 €, segunda mano, pareja de 33 años con 4.200 € netos entre los dos:

Entrada 20%: 68.000 €
ITP 6%: 20.400 € (con posible bonificación del 10% de la cuota por ser menores de 35 y vivienda habitual, si se cumplen los requisitos)
Notaría, registro, gestoría y tasación: 1.800 €
Ahorro necesario: unos 90.200 €
Hipoteca: 272.000 € a 30 años, fijo 2,75%
Cuota: 1.110 € al mes
Intereses totales pagados: 127.600 €
Ratio de endeudamiento: 26,4% (holgado)

Con esos números el expediente pasa sin dificultad. El problema de esta pareja no es la cuota, es juntar los 90.000 € de partida, que es exactamente la barrera con la que choca la mayoría de los compradores jóvenes en Madrid.

Por qué al principio casi todo lo que pagas son intereses

En el sistema francés la cuota es fija pero su composición cambia. Los intereses se calculan cada mes sobre el capital que queda vivo, así que al principio, cuando debes casi todo, la parte de intereses se lleva el grueso del pago. Con el ejemplo anterior (272.000 € al 2,75%), la primera cuota son 623 € de intereses y 487 € de capital. En el año 15 la proporción ya se ha invertido, y en el último año prácticamente todo va a capital.

Momento del préstamo	Cuota	Parte de intereses	Parte de capital	Capital pendiente
Mes 1	1.110 €	623 €	487 €	271.513 €
Año 5	1.110 €	553 €	557 €	240.500 €
Año 10	1.110 €	458 €	652 €	199.400 €
Año 20	1.110 €	236 €	874 €	102.100 €
Año 29	1.110 €	32 €	1.078 €	13.700 €

Simulación con 272.000 € a 30 años y tipo fijo del 2,75%. Cifras redondeadas.

Esta mecánica explica dos cosas prácticas. La primera: amortizar anticipadamente durante los primeros diez años ahorra muchísimos más intereses que hacerlo al final. La segunda: si vendes el piso a los siete años, habrás devuelto bastante menos capital del que intuyes, así que necesitas que el precio de venta haya subido para no perder dinero después de comisiones e impuestos.

Plazo: 20, 25 o 30 años

Alargar el plazo baja la cuota y sube los intereses totales. Sobre 300.000 € al 2,80%:

20 años: cuota 1.634 €, intereses totales 92.100 €
25 años: cuota 1.392 €, intereses totales 117.500 €
30 años: cuota 1.232 €, intereses totales 143.700 €
35 años: cuota 1.126 €, intereses totales 172.900 €

Entre 20 y 30 años hay 402 € menos al mes y 51.600 € más de intereses. Mi recomendación práctica: firma el plazo largo para que la cuota sea cómoda y amortiza cuando te sobre dinero. Tener una cuota baja y flexible protege mejor ante un imprevisto que tener una cuota alta que te obliga a ir apurado cada mes. Ten en cuenta también que los bancos suelen exigir que el préstamo termine antes de los 75-80 años del titular, lo que limita el plazo si compras pasados los 45.

Ratio de endeudamiento: cuánto te va a prestar el banco

Puedes calcular la cuota que quieras, pero quien decide es el departamento de riesgos. El criterio que aplican casi todas las entidades españolas es que la suma de todas tus cuotas mensuales (hipoteca, préstamo del coche, financiación de la reforma, tarjetas revolving) no supere el 35% de tus ingresos netos. Algunos bancos estiran hasta el 40% con perfiles muy sólidos y bajan al 30% si el empleo es temporal o los ingresos son variables.

Traducción práctica para Madrid

Ingresos netos del hogar	Cuota máxima al 35%	Hipoteca máxima (30 años, 2,80%)	Precio de vivienda que alcanza (con 20% de entrada)
1.800 €	630 €	153.400 €	191.700 €
2.400 €	840 €	204.500 €	255.600 €
3.000 €	1.050 €	255.700 €	319.600 €
3.600 €	1.260 €	306.800 €	383.500 €
4.500 €	1.575 €	383.500 €	479.400 €
6.000 €	2.100 €	511.400 €	639.200 €

Estimación sin otras deudas y suponiendo que dispones del 20% de entrada más los gastos. Cada entidad tiene su propio scoring y puede aplicar criterios distintos.

Mira la tabla y luego mira la tabla de precios por distrito del principio. Ahí tienes explicado, en dos vistazos, por qué la compra en Madrid capital se ha desplazado hacia el sur y hacia el corredor del Henares, y por qué una parte de los compradores de la capital son parejas con dos sueldos altos o gente que vende una vivienda anterior.

Qué mira el banco además de la nómina

Estabilidad laboral: contrato indefinido superado el periodo de prueba, o dos-tres años de actividad si eres autónomo con declaraciones de IRPF e IVA coherentes.
Antigüedad y sector: funcionarios y empleados de sectores estables consiguen mejores condiciones.
Historial: impagos, ficheros de morosidad, descubiertos recurrentes o uso intensivo de tarjetas aplazadas hunden el scoring.
Ahorro demostrable: que el dinero de la entrada lleve tiempo en tu cuenta y tenga origen justificado. Si te lo prestan tus padres, formalízalo como donación o préstamo familiar con su tributación correspondiente.
Edad y plazo: el préstamo debe terminar antes de tu jubilación avanzada.
Titulares: añadir un segundo titular con ingresos mejora la capacidad; añadir un avalista mejora la garantía, no la capacidad de pago.

Ayudas, avales y compra joven en la Comunidad de Madrid

Si eres menor de 35 años y compras en Madrid, hay tres vías que conviene revisar antes de firmar nada.

Línea de avales del ICO para jóvenes y familias con menores

El Estado avala hasta el 20% del importe de la vivienda a través del ICO, lo que permite financiar hasta el 100% (o el 95% en algunos casos) sin poner la entrada. Está dirigida a menores de 35 años y a familias con menores a cargo, con topes de renta y de precio del inmueble. El aval cubre al banco, no a ti: la deuda sigue siendo tuya al completo, y una financiación al 100% significa cuota más alta y menos margen si el piso pierde valor.

Aval y ayudas autonómicas madrileñas

La Comunidad de Madrid ha mantenido en los últimos ejercicios líneas de aval para la compra de primera vivienda por jóvenes, con condiciones de renta y de precio máximo, además de deducciones autonómicas en el IRPF ligadas al arrendamiento y bonificaciones en ITP y AJD para determinados colectivos. Las convocatorias abren y cierran por plazos y el presupuesto se agota, así que revisa la sede electrónica de la Comunidad de Madrid o pregunta en tu ayuntamiento antes de dar señal por un piso.

Deducciones y avisos

La deducción estatal por compra de vivienda habitual desapareció para adquisiciones posteriores a 2013; si compraste antes y la mantienes, sigues teniendo derecho al régimen transitorio. Ninguna ayuda debería cambiar tu decisión de fondo: si la operación solo sale con la subvención, la operación no sale.

Una hipoteca es el contrato más largo que vas a firmar en tu vida. Antes de estampar la firma, léete la FEIN entera, pregunta al notario todo lo que no entiendas (es gratis y para eso está la visita previa) y, si el importe es grande o tu situación laboral es atípica, paga a un asesor hipotecario independiente. Cobra una vez; el error se paga treinta años.

Amortizar anticipadamente: reducir cuota o reducir plazo

Cuando adelantas dinero, el banco te ofrece dos opciones. Reducir plazo mantiene la cuota igual y acorta los años: es la que más intereses ahorra. Reducir cuota mantiene los años y te baja el pago mensual: ahorra menos, pero te da aire cada mes.

Con 272.000 € al 2,75% a 30 años, aportar 15.000 € en el año tres supone, aproximadamente:

Reduciendo plazo: terminas casi tres años antes y ahorras unos 21.400 € de intereses.
Reduciendo cuota: pagas unos 66 € menos al mes y ahorras unos 8.900 € de intereses.

Las comisiones por amortización anticipada están limitadas por ley: en las hipotecas variables firmadas bajo la Ley 5/2019, un máximo del 0,25% durante los tres primeros años o del 0,15% durante los cinco primeros, según lo pactado, y cero después. En las de tipo fijo, hasta el 2% los diez primeros años y el 1,5% después, siempre sobre la pérdida financiera real del banco: si no hay pérdida, no hay comisión.

Antes de amortizar, compara. Si tu hipoteca está al 2,5% y tienes el dinero en un depósito o en letras al 2,7%, matemáticamente no compensa adelantar. Si está al 4%, casi siempre compensa. Y si tienes deuda de tarjeta al 18%, esa se paga primero, sin discusión.

Subrogación y novación: cambiar de banco o renegociar

Si firmaste entre 2022 y 2023 con un diferencial alto o un fijo por encima del 3,5%, mira el mercado. Puedes negociar con tu propio banco una novación (modificar condiciones del préstamo actual, con coste de notaría y a veces una comisión de modificación) o llevarte la hipoteca a otra entidad mediante subrogación de acreedor. En subrogación de variable a fijo la comisión está topada al 0,15% durante los tres primeros años. Pide oferta vinculante en la entidad nueva y enséñasela a la tuya: muchas veces igualan para no perderte.

Errores habituales al calcular una hipoteca en Madrid

1. Calcular la cuota sobre el precio y no sobre el préstamo

Si el piso vale 350.000 € y aportas el 20%, la hipoteca es de 280.000 €, no de 350.000 €. Parece obvio y es el fallo número uno en las simulaciones caseras.

2. Olvidar la tasación

El banco financia sobre el menor entre precio y tasación. En zonas calientes de Madrid, con pisos que se venden por encima de asking price, la tasación suele quedarse corta y el comprador tiene que poner la diferencia en efectivo.

3. No contar los seguros vinculados en la cuota real

Entre hogar y vida, súmale entre 40 y 90 € al mes al pago de la hipoteca. Con productos vinculados, la cuota efectiva de una hipoteca de 300.000 € se acerca más a 1.320 € que a los 1.232 € de la calculadora.

4. Firmar el variable pensando solo en el euríbor de hoy

Haz siempre la prueba de estrés: recalcula la cuota con el euríbor al 4% y al 5%. Si en ese escenario la cuota se come más del 40% de tus ingresos, ese préstamo no es para ti.

5. Dar señal antes de tener la financiación aprobada

Las arras penitenciales habituales en Madrid son del 5%-10% del precio. Si firmas arras y luego el banco te deniega la operación, pierdes ese dinero salvo que hayas incluido una cláusula de condición suspensiva por falta de financiación. Insiste en que se incluya: es una línea de texto que te puede salvar 20.000 €.

6. Mirar solo la cuota y no el coste total

Dos ofertas con la misma cuota pueden diferir en 20.000 € de intereses si una tiene comisión de apertura, plazo más largo o vinculaciones caras. Compara TAE y coste total del crédito.

El proceso paso a paso y los documentos que te van a pedir

Desde que decides comprar hasta que tienes las llaves suelen pasar entre dos y cuatro meses en Madrid. La secuencia habitual:

Estudio previo de viabilidad en dos o tres bancos, con nóminas y vida laboral. Te dan una cifra máxima orientativa.
Búsqueda y oferta sobre el inmueble, con contrato de arras y la cláusula de financiación mencionada arriba.
Solicitud formal y tasación del inmueble por una sociedad homologada.
Análisis de riesgos y aprobación. Aquí puede cambiar el importe si la tasación baja.
FEIN, FiAE y entrega de documentación precontractual, con el plazo legal mínimo de diez días naturales antes de la firma.
Acta notarial previa gratuita, donde el notario comprueba que entiendes lo que firmas.
Firma de compraventa e hipoteca, pago del precio y entrega de llaves.
Liquidación de impuestos e inscripción en el Registro de la Propiedad, normalmente vía gestoría.

Documentación típica: DNI, últimas dos o tres nóminas, contrato de trabajo, declaración de la renta del último ejercicio, vida laboral, extractos bancarios de los últimos seis meses, justificante del origen del ahorro, recibos de otros préstamos y nota simple del inmueble. Si eres autónomo, añade IRPF, modelos trimestrales, alta en el censo y balances.

Preguntas frecuentes

Es gratis la calculadora de Hipoteca?

Si, totalmente gratuita y sin registro. Solo introduce los datos y obtendras el resultado.

Los datos estan actualizados para 2026?

Si, las tablas y tipos estan revisados segun la normativa vigente en Madrid.

Puedo guardar los resultados?

Puedes imprimir la pagina o hacer captura. No almacenamos datos personales.

Sirve para hacer la declaracion oficial?

La calculadora es orientativa. Para la presentacion oficial, consulta con tu asesor o usa los modelos oficiales.

Que pasa si cambia la normativa?

Revisamos la herramienta trimestralmente y actualizamos formulas y tramos cuando hay cambios.

Preguntas frecuentes sobre la hipoteca en Madrid

¿Cuánto tengo que ganar para comprar un piso en Madrid en 2026?

Para una vivienda media de la capital (unos 380.000 €) necesitas una hipoteca de unos 304.000 €, cuota de 1.250 € al mes a 30 años y, con el límite del 35% de endeudamiento, ingresos netos del hogar en torno a 3.600 €. En el sur metropolitano, con pisos de 160.000-200.000 €, el listón baja a 1.500-1.900 € netos. La barrera de entrada real, en ambos casos, es el ahorro previo del 30%.

¿Cuánto ahorro necesito para una hipoteca en Madrid?

Calcula el 30% del precio: 20% de entrada más un 10-12% de impuestos y gastos. Para un piso de 300.000 € son unos 90.000 €. Si accedes a los avales del ICO o de la Comunidad de Madrid siendo menor de 35, puedes reducir la entrada, pero seguirás necesitando el dinero de los impuestos, que nunca se financia con el aval.

¿Cuánto se paga de ITP al comprar una vivienda en la Comunidad de Madrid?

El tipo general es del 6% sobre el valor de referencia o el precio escriturado, el mayor de los dos. Existen bonificaciones de hasta el 10% de la cuota para vivienda habitual adquirida por menores de 35 años, familias numerosas y personas con discapacidad, con límites de valor y requisitos de permanencia. En obra nueva no hay ITP: pagas IVA al 10% más AJD al 0,75%. Confirma los porcentajes vigentes con la Comunidad de Madrid o tu gestoría antes de firmar.

¿Es mejor hipoteca fija, variable o mixta en 2026?

Con el euríbor estabilizado en torno al 2%-2,5%, el fijo entre el 2,4% y el 3,1% es la opción tranquila y la que elige la mayoría en España. El variable interesa si vas a plazo corto o piensas amortizar fuerte en los primeros años. El mixto encaja si tienes previsto vender o cancelar buena parte del capital antes de que termine el tramo fijo. No hay respuesta universal: depende de tu tolerancia al riesgo y de tu capacidad de absorber una subida de 400 € en la cuota.

¿Puedo conseguir una hipoteca al 100% en Madrid?

Sí, pero es minoritario. Se da en pisos propiedad del banco, en perfiles con ingresos altos y estabilidad, con aval de un familiar o mediante las líneas de aval público para jóvenes. Ten claro que financiar el 100% implica cuota más alta, más intereses totales y quedarte con patrimonio negativo si el mercado corrige. Si puedes esperar y ahorrar un año más, casi siempre sale mejor.

¿Qué pasa si la tasación sale por debajo del precio de compra?

El banco calcula su 80% sobre el valor de tasación, no sobre el precio. Si el piso se vende por 340.000 € y tasa en 315.000 €, te prestarán 252.000 € y tendrás que aportar 88.000 € más gastos, no 68.000 €. Puedes pedir una segunda tasación con otra sociedad homologada, renegociar el precio con el vendedor o buscar otra entidad, pero el margen es limitado.

¿Cuánto tarda el banco en concederme la hipoteca?

Entre tres y ocho semanas desde que entregas toda la documentación, dependiendo de la entidad y de la época del año. Súmale los diez días naturales obligatorios entre la entrega de la FEIN y la firma ante notario. Cuando negocies las arras, pide un plazo de al menos 60-90 días para no ir con el agua al cuello.

¿Merece la pena contratar los seguros que ofrece el banco?

Solo si el descuento en el tipo supera el sobrecoste de la prima. Pide el precio exacto del seguro de hogar y de vida por escrito, calcula el ahorro anual de la bonificación y compáralos año a año, teniendo en cuenta que el ahorro se reduce según baja el capital pendiente. La ley te permite aportar pólizas equivalentes de otra compañía manteniendo la bonificación.

¿Compensa comprar o seguir de alquiler en Madrid?

Con alquileres medios en la capital que superan los 1.300-1.500 € en muchas zonas y cuotas hipotecarias similares para un piso equivalente, la compra sale a cuenta si piensas quedarte más de siete u ocho años y tienes el ahorro inicial. Por debajo de ese horizonte, entre impuestos de compra, comisiones y gastos de venta, el alquiler suele ser mejor decisión financiera y desde luego más flexible.

¿Qué comisiones puede cobrarme el banco por amortizar antes de tiempo?

En variable, hasta el 0,25% los tres primeros años o el 0,15% los cinco primeros, según lo pactado, y nada después. En fijo, hasta el 2% los diez primeros años y el 1,5% en adelante, siempre limitado a la pérdida financiera real de la entidad. Muchas hipotecas actuales no aplican comisión alguna: revisa tu escritura antes de amortizar.

¿Puedo deducirme la hipoteca en la declaración de la renta en Madrid?

La deducción estatal por inversión en vivienda habitual solo se mantiene para compras anteriores a 2013 bajo el régimen transitorio. Para adquisiciones posteriores no hay deducción por la hipoteca. La Comunidad de Madrid sí mantiene deducciones autonómicas relacionadas con el arrendamiento de vivienda por jóvenes y otras situaciones específicas: consulta la normativa del ejercicio en curso.

¿Los resultados de esta calculadora sirven para pedir el préstamo?

Sirven para orientarte, comparar escenarios y llegar a la oficina sabiendo lo que quieres. La cifra vinculante es la de la FEIN que te entregue cada entidad, con su TAE, sus comisiones y sus vinculaciones. En una decisión de esta magnitud, contrasta siempre los números con tu banco y, si tienes dudas, con un asesor hipotecario o financiero independiente.

Tambien te puede interesar

Compara precios actualizados en Amazon.