Calculadora de rentabilidad del alquiler de vivienda: bruta, neta y sobre tus recursos propios

Respuesta rápida: la rentabilidad del alquiler de una vivienda no es una cifra, son tres. La bruta divide la renta anual entre el precio de compra y no descuenta nada. La neta resta los gastos recurrentes, los meses sin inquilino y los impuestos, y suma al denominador todo lo que pagaste para tener el piso (impuesto de la compraventa, notaría, registro, gestoría, tasación y reforma). La rentabilidad sobre recursos propios mide el rendimiento sobre el dinero que de verdad has puesto tú, y solo tiene sentido cuando hay hipoteca. La bruta es la que sale en los titulares y la que menos te dice. Esta página es información general: no es asesoramiento financiero, fiscal ni de inversión, y no te recomienda comprar nada.

Las tres rentabilidades y por qué confundirlas sale caro

Cuando alguien te dice que un piso «renta un seis por ciento», casi siempre está hablando de rentabilidad bruta. Es la más fácil de calcular y la única que se puede sostener sin conocer el caso concreto, porque solo necesita dos datos: la renta anual y el precio de venta. Y por eso mismo es la que aparece en los portales, en los folletos de promotora y en las conversaciones de sobremesa. El problema no es que sea falsa: es que responde a una pregunta que a ti no te interesa.

Rentabilidad bruta: la del titular

Renta anual dividida entre precio de compra, por cien. Si el piso cuesta 180.000 € y lo alquilas por 850 € al mes, la renta anual son 10.200 € y la bruta sale al 5,67 %. Sirve para una cosa concreta y solo para esa: comparar rápidamente dos inmuebles del mismo mercado con gastos parecidos, para decidir cuál merece que te sientes a hacer números de verdad. Usarla para decidir una compra es como elegir coche mirando solo la cilindrada.

Rentabilidad neta: la que se parece a tu bolsillo

Aquí el numerador pierde peso y el denominador lo gana. Al numerador le restas los gastos recurrentes (IBI, comunidad, seguros, mantenimiento, gestión), los meses en los que el piso está vacío y el impuesto que pagas por el rendimiento. Al denominador le sumas los gastos de adquisición y la reforma inicial, porque ese dinero también salió de tu cuenta para poder tener el activo. La caída entre la bruta y la neta rara vez es pequeña: en la mayoría de los casos hablamos de varios puntos porcentuales, y en pisos con comunidad cara o mucha rotación la neta puede quedarse en algo más de la mitad de la bruta.

Rentabilidad sobre recursos propios (ROE): la que mide tu dinero

Si compras al contado, la neta ya te vale. Si hay hipoteca, la pregunta cambia: no te interesa lo que rinde el piso, te interesa lo que rinde tu dinero. Los recursos propios son la entrada más los gastos de compra más la reforma; el resto lo pone el banco. La rentabilidad sobre recursos propios divide el flujo de caja que te queda al año entre esa aportación. Es la cifra que más se mueve de las tres, porque la deuda amplifica el resultado en las dos direcciones: si la operación va bien, la dispara; si la renta baja o suben los tipos en una hipoteca variable, la hunde con la misma facilidad.

La bruta te dice si un piso merece una llamada. La neta te dice si merece una visita. La de recursos propios te dice si merece tu dinero. Confundirlas es el error más caro del inversor primerizo, porque decide una compra de seis cifras con la cifra que menos información contiene.

El denominador: lo que pagas por un piso no es su precio

Una compra de vivienda arrastra una factura de entrada que casi nadie mete en la calculadora. Y el sitio donde va no es el numerador, es el denominador: forma parte de lo que has invertido, igual que el precio.

El bloque más pesado es el impuesto de la transmisión. En vivienda de segunda mano se paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, que es un tributo cedido y por tanto el tipo depende de la comunidad autónoma, con reducciones propias en cada territorio para jóvenes, familias numerosas o determinadas zonas. En obra nueva la mecánica es distinta: IVA más Actos Jurídicos Documentados, y también con tipos que dependen del territorio. Y si compras en Canarias no hay IVA sino IGIC, así que cualquier plantilla peninsular te dará una cifra equivocada. No te fíes de porcentajes genéricos que encuentres por ahí: mira la normativa vigente de tu comunidad autónoma o pregúntaselo al gestor antes de firmar arras.

Después vienen los costes fijos del expediente: notaría por la escritura de compraventa, inscripción en el Registro de la Propiedad, gestoría si delegas la tramitación, y tasación cuando hay hipoteca. Si además financias, la escritura de préstamo tiene su propio recorrido, aunque desde la ley de contratos de crédito inmobiliario buena parte de esos costes los asume la entidad. Añade la comisión de la agencia si la compra viene por ahí, y el certificado energético si te toca a ti.

El resultado práctico: entre el precio que sale en el anuncio y el dinero que sale de tu cuenta hay una diferencia de varios puntos porcentuales, y esa diferencia va íntegra al denominador. Con el mismo alquiler y los mismos gastos, meter o no meter los costes de adquisición mueve la rentabilidad lo bastante como para cambiar la decisión. Por eso la calculadora de arriba tiene un campo específico para ellos y por eso te devuelve las dos brutas, la del precio y la de la inversión total: para que veas de un vistazo cuánto se lleva la entrada.

Si estás comparando barrios y quieres una referencia por metro cuadrado antes de meter cifras aquí, tenemos una calculadora de precio por metro cuadrado de vivienda, y para dimensionar la obra inicial, una calculadora de coste de reforma por metros.

Los gastos que se comen la rentabilidad, uno a uno

Un piso alquilado no es un bono que paga cupón. Es un activo que consume dinero todos los meses, y la mayor parte de ese consumo lo paga el propietario, no el inquilino.

IBI y tasas municipales

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles lo paga quien es titular a 1 de enero, y es del propietario salvo pacto expreso en el contrato. Depende del valor catastral y del tipo que fije cada ayuntamiento, así que dos pisos idénticos en municipios distintos pueden pagar cantidades muy diferentes. Suma también la tasa de basuras donde se cobre por separado. Es un gasto que sube cuando se revisa la ponencia de valores del municipio, y esa revisión no te avisa.

Comunidad de propietarios

La cuota ordinaria la paga el propietario. En fincas con ascensor, portería, piscina o jardín se dispara, y es uno de los factores que más separa la rentabilidad neta de la bruta en pisos de gama alta. Antes de comprar, pide el acta de la última junta y el certificado de estar al corriente de pagos: ahí verás si hay derramas aprobadas o en el horizonte.

Seguros: hogar e impago

El seguro de continente es prácticamente obligado si hay hipoteca, y el de contenido conviene aunque el mobiliario sea básico. Aparte está el seguro de impago de alquiler, que cubre las rentas no cobradas durante un periodo y suele incluir defensa jurídica. Cuesta un porcentaje de la renta anual y suele exigir que el inquilino pase su propio filtro de solvencia. Si te lo planteas como sustituto de una buena selección de inquilino, te va a decepcionar; como complemento, es de las pocas coberturas que compran tranquilidad real.

Mantenimiento ordinario y derramas

Caldera, termo, persianas, grifería, pintura entre inquilinos, el electrodoméstico que revienta el segundo año. Nada de esto es extraordinario: es el coste de tener un inmueble en uso. Y por encima está la derrama, que en fincas antiguas llega en forma de rehabilitación de fachada, cambio de ascensor, sustitución de bajantes o adecuación de la instalación eléctrica. Una sola derrama puede llevarse la rentabilidad de varios años. La forma sensata de tratarla no es ignorarla hasta que llega: es provisionar una cantidad todos los años en el campo de mantenimiento de la calculadora, de modo que la cifra que veas ya lleve el golpe repartido.

Gestión

Si delegas el alquiler en una agencia o un administrador, hay una comisión de captación de inquilino y a menudo una cuota mensual por la gestión corriente. Si lo llevas tú, el gasto en euros es menor, pero existe: tu tiempo, los desplazamientos, las llamadas a las once de la noche por una fuga. Meter cero en gestión porque «lo llevo yo» es la forma más habitual de que la rentabilidad calculada no se parezca a la vivida.

Suministros y periodos vacíos

Mientras el piso está sin inquilino, la luz, el agua y a veces el gas siguen dados de alta a tu nombre, con su término fijo. Es poco dinero al mes, pero se acumula justo en los meses en los que no entra renta.

El vacío entre inquilinos: el agujero que no aparece en ningún anuncio

La renta que te da la calculadora de un portal asume doce mensualidades cobradas, todos los años, para siempre. La realidad tiene otra forma: contratos que acaban, pisos que se enseñan durante semanas, reformas ligeras entre inquilinos, meses de agosto en los que no se mueve nada.

El vacío es doblemente caro, porque además de dejar de ingresar sigues pagando IBI, comunidad, seguros y suministros. Un mes sin inquilino no cuesta una doceava parte de la renta anual: cuesta esa doceava parte más los gastos fijos de ese mes. Por eso el campo «meses sin inquilino al año» de la calculadora afecta al resultado más de lo que la gente espera cuando lo prueba por primera vez.

No existe un número universal que puedas copiar. Depende de la ciudad, del barrio, del tipo de vivienda, de si el piso está bien puesto o vacío y sin pintar, y de lo ajustado que esté el precio que pides. La forma útil de tratarlo es hacer dos pasadas: una con la hipótesis que consideres realista y otra con un mes más de vacío. Si la operación solo funciona en la primera, no funciona.

Toda hipótesis de una calculadora inmobiliaria debería pasar la prueba del mes malo: sube un mes el vacío, sube un veinte por ciento el mantenimiento, baja un cinco por ciento la renta. Si la cifra sigue en pie, has hecho un cálculo. Si se cae, has hecho un deseo.

IRPF, reducción por arrendamiento de vivienda y amortización

Aquí es donde más cifras equivocadas circulan por internet, así que vamos con cuidado y sin dar porcentajes que dependen de tu caso.

El alquiler de un inmueble genera, como norma general, rendimientos del capital inmobiliario que se integran en la base general del IRPF y tributan según tu escala, junto al resto de tus rentas. Eso ya tiene una consecuencia importante: lo que te cuesta fiscalmente el alquiler depende de cuánto ganes por lo demás. La misma vivienda alquilada por el mismo importe deja distinto beneficio neto en manos de dos propietarios con ingresos diferentes. Por eso la calculadora de arriba te pide un tipo efectivo estimado en lugar de aplicarte uno por su cuenta: cualquier porcentaje fijo sería mentira para la mitad de los usuarios.

La reducción por arrendamiento de vivienda ya no es un porcentaje único

Durante años bastaba con recordar un solo número. Eso cambió con la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que reformó el artículo 23.2 de la Ley del IRPF. Desde esa reforma existen varios tramos de reducción sobre el rendimiento neto positivo, con incentivos mayores en supuestos concretos: viviendas situadas en zonas declaradas de mercado residencial tensionado en las que se rebaja la renta respecto del contrato anterior, viviendas rehabilitadas poco antes de alquilarse, contratos con inquilinos dentro de determinadas franjas de edad y arrendamientos a administraciones públicas o entidades sin ánimo de lucro para usos sociales. Cada supuesto tiene sus propios requisitos y su propio régimen transitorio según la fecha del contrato.

Lo que puedo decirte con seguridad es esto: no hay un porcentaje que valga para todos, la reducción solo se aplica sobre rendimiento neto positivo y solo cuando el arrendamiento es de vivienda (no de local, ni de temporada, ni turístico), y hace falta que el rendimiento se haya declarado antes de un procedimiento de comprobación. Comprueba en la sede electrónica de la Agencia Tributaria qué tramo te corresponde y, si la cifra es relevante para tu decisión, siéntate con un asesor fiscal antes de firmar. Meter en la calculadora un porcentaje que has leído en un foro es la forma más rápida de que el resultado no se parezca a nada.

La amortización: el gasto que no sale de tu bolsillo

De todos los gastos deducibles, el que más gente ignora es la amortización del inmueble. La idea es que el edificio se desgasta con el uso, así que Hacienda te deja deducir cada año una parte del valor de la construcción como si fuera un gasto, aunque no hayas pagado nada por ese concepto. Se calcula sobre la parte construida, nunca sobre el suelo, tomando como base el mayor entre el coste de adquisición satisfecho y el valor catastral, excluido en ambos casos el valor del terreno. También se amortizan los muebles y los electrodomésticos, con sus propias reglas.

El efecto en la práctica es notable, porque reduce el rendimiento neto sobre el que tributas sin reducir el dinero que ingresas. Dos propietarios con la misma renta y los mismos gastos pueden pagar cantidades muy distintas según hayan aplicado bien o mal la amortización. Tiene una contrapartida que conviene conocer: las amortizaciones deducidas minoran el valor de adquisición a efectos de calcular la ganancia patrimonial el día que vendas, así que parte del ahorro fiscal se difiere, no desaparece. La calculadora de esta página no la incluye, de modo que la cifra de IRPF que te muestra tiende a ser conservadora, es decir, algo alta. Trátalo como un margen a tu favor, no como una sorpresa.

Otras deducciones que sí puedes aplicar

Junto a la amortización, son deducibles los intereses de la financiación destinada a la adquisición o mejora (no el capital que amortizas), los tributos y recargos no estatales como el IBI, los gastos de comunidad, los seguros, la conservación y reparación (distinta de la ampliación o mejora, que se amortiza), los servicios profesionales de gestión y administración, y los saldos de dudoso cobro con sus requisitos. La deducción de intereses y gastos de reparación tiene un límite anual vinculado a los ingresos íntegros, con posibilidad de trasladar el exceso a ejercicios siguientes.

La hipoteca lo cambia todo: apalancamiento en las dos direcciones

Comprar con financiación no hace que un piso rente más. Hace que tu dinero pueda rentar más, y que el riesgo que asumes sea mayor. Las dos cosas van juntas y no hay forma de separarlas.

La mecánica es simple. Si pones 81.000 € de tu bolsillo y el banco pone 126.000 €, el rendimiento que genera el piso se reparte de una forma peculiar: el banco cobra un interés fijo y todo lo que sobre por encima de ese interés se queda en tu lado. Cuando el rendimiento del activo supera el coste de la deuda, la diferencia va a tu cuenta y tu rentabilidad sobre recursos propios sube por encima de la neta. Cuando el rendimiento del activo cae por debajo del coste de la deuda —porque baja la renta, porque suben los tipos en una hipoteca variable, porque el piso pasa cinco meses vacío—, la diferencia también la pones tú, y la caída es más brusca que en una compra al contado.

La cuota no es un gasto: es dos cosas a la vez

Esta distinción confunde a mucha gente y la calculadora la separa a propósito. La cuota mensual de una hipoteca francesa tiene dos componentes: intereses y amortización de capital. Los intereses son un gasto real y además deducible en el IRPF del alquiler. El capital amortizado no es un gasto: es dinero que sale de tu cuenta corriente y entra en tu patrimonio en forma de menos deuda. Sale del flujo de caja pero no del balance.

Por eso puedes tener una operación con flujo de caja negativo y patrimonio creciente al mismo tiempo. La calculadora te muestra las dos cifras separadas —intereses del año y capital amortizado del año— justamente para que no confundas «pierdo dinero» con «estoy poniendo dinero». Son cosas distintas y llevan a decisiones distintas.

Lo que la calculadora no puede saber

Trabaja con un tipo nominal constante durante todo el plazo. Si tu hipoteca es variable o mixta, el resultado que te devuelve es una foto del escenario que tú has metido, no del que va a pasar. Prueba la misma operación con un tipo más alto y mira dónde queda el flujo de caja: esa segunda cifra es la que te dice si podrías sostener la inversión en un ciclo distinto. Para afinar la cuota y comparar plazos, tienes la calculadora de cuota mensual de hipoteca y la calculadora de hipoteca con euríbor.

Un ejemplo completo, número a número

Aviso previo: las cifras que siguen son inventadas para ilustrar la mecánica. No son precios de mercado, no describen ninguna operación real y no son una recomendación. Son exactamente los valores que trae la calculadora por defecto, así que puedes ir cambiándolos mientras lees.

Partimos de un piso hipotético de 180.000 €. Gastos de compra, 18.000 €. Reforma y mobiliario iniciales, 9.000 €. Inversión total: 207.000 €. Alquiler mensual, 850 €. Contamos un mes de vacío al año, así que los ingresos efectivos son 850 × 11 = 9.350 €, no 10.200 €.

Gastos operativos del año: IBI 420 €, comunidad 600 €, seguros 300 €, mantenimiento y provisión de derramas 700 €, gestión 500 €. Total: 2.520 €. El resultado neto antes de hipoteca e impuestos queda en 9.350 − 2.520 = 6.830 €.

Con esos números, la rentabilidad bruta sobre el precio de compra es 10.200 / 180.000 = 5,67 %. La misma renta sobre la inversión total ya baja al 4,93 %. Y la rentabilidad neta antes de impuestos es 6.830 / 207.000 = 3,30 %. Fíjate en lo que acaba de pasar: sin haber pagado todavía un euro de impuestos, hemos perdido más de dos puntos respecto al titular.

Ahora, con impuestos

Supongamos un tipo efectivo del 15 % sobre el rendimiento neto (repito: es un supuesto del ejemplo, tú tienes que poner el tuyo, ya con la reducción que te corresponda). El impuesto sería 6.830 × 0,15 ≈ 1.025 €, y el beneficio después de impuestos, 5.805 €. Rentabilidad neta después de impuestos: 2,80 %. De 5,67 % a 2,80 %: la mitad del titular se ha evaporado por el camino, y no hemos metido ni una derrama ni un impago.

Y ahora, con hipoteca

Financiamos 126.000 € a 25 años con un tipo nominal del 3 %. La cuota mensual sale en torno a 597 €, es decir, unos 7.170 € al año. De ese pago, el primer año son aproximadamente 3.733 € de intereses y 3.437 € de capital amortizado. Los recursos propios aportados son 207.000 − 126.000 = 81.000 €.

La base fiscal baja, porque los intereses son deducibles: 6.830 − 3.733 = 3.097 €, y al 15 % salen unos 465 € de impuesto. El flujo de caja del año queda en 6.830 − 7.170 − 465 = −805 €, o sea unos −67 € al mes. La rentabilidad de caja sobre recursos propios es negativa, del −0,99 %.

¿Significa eso que la operación es mala? No automáticamente, y aquí está el matiz que casi nadie explica. Ese mismo año has amortizado 3.437 € de deuda, que sobre tus 81.000 € de aportación equivale a un 4,2 % de crecimiento patrimonial que no ves en la cuenta corriente. Lo que la operación te está pidiendo es poner 67 € al mes para construir patrimonio a base de que el inquilino pague la mayor parte de la hipoteca. Puede tener todo el sentido del mundo o ninguno, según tu situación, tu horizonte y tu tolerancia a que un mal año te obligue a poner bastante más. Lo que no puede es venderse como «un piso que se paga solo», porque no se paga solo.

Los riesgos que ninguna calculadora recoge

Todo lo anterior es aritmética. Lo que viene ahora no cabe en una fórmula, y es la parte que separa la rentabilidad calculada de la rentabilidad vivida.

Impago y el tiempo real de recuperar la vivienda

El seguro de impago cubre rentas, pero el proceso judicial tiene su propio calendario. Un desahucio por falta de pago pasa por demanda, admisión, requerimiento, posible oposición, señalamiento de vista y lanzamiento, y cada uno de esos pasos depende de la carga de trabajo del juzgado que te toque. Los plazos varían mucho por partido judicial y publican estadísticas el Consejo General del Poder Judicial y el INE; no te fíes de un número redondo que hayas leído en un blog, incluido el mío. Mientras dura, sigues pagando IBI, comunidad, seguros y —si la hay— cuota de hipoteca. Y al recuperar el piso puede haber que repararlo.

Ocupación

Es un riesgo distinto del impago y con vías legales distintas. Afecta sobre todo a viviendas vacías durante largos periodos, lo que da un argumento práctico a no dejar el piso parado si estás lejos. Existen seguros que incluyen alguna cobertura, con letra pequeña que conviene leer entera antes de contar con ella.

Derramas extraordinarias

Ya las hemos visto en los gastos, pero merecen mención aparte como riesgo: son irregulares, pueden ser grandes y las decide una junta en la que tú tienes un voto entre muchos. En una finca antigua sin reformas recientes, la pregunta no es si llegará una derrama, sino cuándo.

Cambios normativos

El marco del alquiler en España se ha movido varias veces en los últimos años: duración de los contratos, actualización de rentas, declaración de zonas de mercado residencial tensionado con límites de precio, tratamiento fiscal del arrendamiento, regulación del alquiler turístico. Una inversión a quince o veinte años atraviesa por definición varios cambios de marco. La forma sensata de tratarlo no es predecirlo, es no construir el caso base sobre la hipótesis de que podrás subir la renta todo lo que quieras cada vez que cambie el inquilino.

Iliquidez: no puedes vender medio piso

Este es el riesgo que más se subestima porque no duele hasta que duele. Una cartera de fondos se vende en días y en la proporción que quieras. Un piso se vende en meses, con gastos de intermediación, con la ganancia patrimonial tributando en el IRPF, con plusvalía municipal, y en bloque: si necesitas 20.000 €, no puedes vender el salón. Si existe alguna probabilidad de que necesites ese dinero en un plazo corto, la operación tiene un problema que ninguna rentabilidad compensa.

Concentración

Una vivienda es un activo único, en una calle concreta, en un municipio concreto. Su comportamiento depende de cosas tan poco diversificables como que abran o cierren un centro de trabajo cerca, que cambie el plan urbanístico o que la finca envejezca mal. Cuando el piso representa la mayor parte de tu patrimonio, estás asumiendo un riesgo específico que no está pagado en la rentabilidad.

Comparación honesta con alternativas sin gestión

Cualquier comparación seria tiene que poner las tres cosas en la misma balanza: rentabilidad esperada, riesgo y trabajo. Y tiene que reconocer que la rentabilidad futura de cualquier activo es incierta, incluida la de la vivienda.

Frente al alquiler de un piso existen destinos de ahorro que no exigen gestión: depósitos bancarios, deuda pública, fondos de inversión, planes de pensiones, e incluso fórmulas inmobiliarias sin llaves como las sociedades cotizadas del sector. Cada uno tiene su propio perfil de riesgo, su fiscalidad y su liquidez, y no voy a darte cifras de rendimiento esperado porque cualquier número que ponga aquí sería una invención con aspecto de dato.

Lo que sí puedo hacer es darte el marco de comparación correcto:

• Compara netos con netos. La rentabilidad neta de tu piso, después de impuestos y gastos, frente a la rentabilidad neta después de impuestos de la alternativa. Comparar la bruta del piso con el neto de un depósito es hacer trampas.
• Pon precio a tu tiempo. Un alquiler consume horas al año: visitas, contratos, averías, declaraciones. Si la alternativa consume cero, la diferencia de rentabilidad tiene que pagar esas horas.
• Cuenta el riesgo de concentración. Un piso es un activo; una cartera diversificada son cientos. No es lo mismo aunque el porcentaje esperado coincida.
• Ten en cuenta la liquidez. Un activo que puedes vender mañana vale más, en igualdad de condiciones, que uno que tarda meses.
• Considera el apalancamiento. La vivienda es de los pocos activos que un particular puede financiar a largo plazo y a tipos hipotecarios. Eso es una ventaja real de la inversión inmobiliaria y también su mayor fuente de riesgo.

Si quieres ver cómo se comportan a largo plazo distintos rendimientos sobre un mismo capital, puedes jugar con la calculadora de interés compuesto y contrastar el efecto de la subida de precios con la calculadora de inflación acumulada. Meter en la comparación un rendimiento real, ya descontada la inflación, evita bastantes espejismos.

Errores frecuentes al usar una calculadora de rentabilidad

Una calculadora es un espejo: te devuelve lo que le das. Estos son los seis descuidos que más veces convierten un cálculo en un autoengaño.

1. Usar la renta que pide el vendedor y no la que paga el mercado. El «se alquila fácil por 950» del anuncio no es un dato. Mira lo que se está alquilando de verdad en portales, con pisos comparables en tamaño, estado y planta, y usa el extremo bajo del rango.
2. Dejar el vacío en cero. Todo piso se queda vacío alguna vez. Cero meses es una hipótesis, y de las malas.
3. Olvidar los gastos de compra. Van al denominador y son varios puntos porcentuales del precio.
4. Poner cero en gestión y cero en mantenimiento. Ni siquiera un piso nuevo con un inquilino modelo cuesta cero al año.
5. Aplicar un porcentaje de IRPF de memoria. Depende de tu escala y del tramo de reducción que te corresponda. Si no lo sabes, mira primero la cifra antes de impuestos y trata el resto como pendiente de confirmar.
6. Sumar la revalorización al resultado. Es una hipótesis sobre el futuro, no un rendimiento cobrado. Si la quieres considerar, hazlo aparte y con escenarios pesimistas.

Y un séptimo, más sutil: calcular una sola vez. Una operación inmobiliaria que solo funciona con la combinación exacta de hipótesis favorables es una operación frágil. Cambia tres variables a peor y mira qué queda.

Basura entra, basura sale. Una calculadora de rentabilidad no valida una compra: solo pone en orden las consecuencias de las hipótesis que tú has elegido. La calidad de la decisión está en la calidad de esas hipótesis, no en los decimales del resultado.

Cómo usar esta calculadora paso a paso

Sube arriba y sigue este orden. Cada campo tiene una forma correcta de rellenarse.

1. Precio de compra

El precio que vas a escriturar, no el de salida del anuncio. Si estás negociando, prueba con el precio que crees que vas a conseguir y también con el que te piden.

2. Gastos de compra

Suma el impuesto de la operación según tu comunidad autónoma, la notaría, el registro, la gestoría, la tasación si hay hipoteca y la comisión de agencia si la pagas tú. Si aún no tienes el desglose, pídele una estimación por escrito a la gestoría o a tu banco antes de firmar arras.

3. Reforma y mobiliario

Solo la inversión inicial para poner el piso en alquiler. El mantenimiento posterior va en su propio campo. Si vas a amueblar, incluye electrodomésticos: es lo que más se olvida.

4. Alquiler mensual

La renta realista, no la deseada. Si en tu municipio existe un índice de referencia del precio del alquiler publicado por la Administración, cotéjalo; es una referencia oficial y gratuita.

5. Meses sin inquilino

Empieza por uno y haz una segunda pasada con dos. La diferencia entre ambas te dice cuánta tolerancia al vacío tiene tu operación.

6. Los cinco gastos anuales

IBI y tasas del último recibo. Comunidad de la cuota actual, mirando el acta por si hay derrama aprobada. Seguros de un presupuesto real, no de un cálculo mental. Mantenimiento, con provisión para derramas incluida. Gestión, aunque la lleves tú.

7. Hipoteca

Capital financiado, tipo nominal y plazo. Si compras al contado, deja el capital en 0 y los campos de tipo y plazo se vuelven irrelevantes. Si tu hipoteca es variable, haz una segunda pasada con un tipo claramente superior.

8. Tipo efectivo de IRPF

Es el porcentaje que de verdad acabas pagando sobre el rendimiento neto, ya incorporada la reducción que te corresponda. Si no lo sabes, pon 0 y quédate con la cifra antes de impuestos hasta que un asesor te confirme el tuyo. Es mejor un dato ausente que un dato inventado.

9. Lee las tres rentabilidades juntas

La bruta te sitúa. La neta te dice si el activo se sostiene. La de recursos propios te dice qué rinde tu dinero. Y el flujo de caja mensual te dice si vas a tener que poner dinero cada mes, que es la pregunta que más noches quita.

Preguntas frecuentes

Antes de cerrar: qué te dice esta página y qué no

Lo que te dice: cómo se calculan las tres rentabilidades del alquiler de una vivienda, qué va en el numerador, qué va en el denominador, qué gastos se olvidan sistemáticamente y por qué el titular del cinco o el seis por ciento casi nunca sobrevive al cálculo completo. Con la herramienta de arriba puedes hacer ese cálculo en dos minutos y volver a hacerlo con hipótesis peores, que es donde está el valor real.

Lo que no te dice: si esta compra concreta te conviene. Eso depende de tu fiscalidad, de tu horizonte, de tu colchón de liquidez, de tu capacidad para aguantar un año malo y de la normativa de tu comunidad autónoma y de tu municipio, que cambia. Este contenido es información general y no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni de inversión, ni una recomendación de compra. Antes de firmar nada, contrasta la fiscalidad con la Agencia Tributaria y con un asesor fiscal, revisa el contrato con un abogado y comprueba la normativa autonómica y municipal aplicable a tu caso. Una calculadora ordena las cuentas; la decisión, y sus consecuencias, siguen siendo tuyas.